近年来，冷链物流投资在全国各地落地开花，冷链基础设施建设如火如荼。这一方面得益于国家相关部门发布的系列促进冷链物流行业发展的政策法规，其中2021年12月国务院发布《“十四五”冷链物流发展规划》，明确冷链物流是中国产业升级和扩大内需进程中的重要基础设施，提出到2025年初步形成衔接产地销地、覆盖城市乡村、联通国内国际的冷链物流网络，国内冷库投资进入重大机遇期。另一方面，随着消费升级，行业变革带来的市场需求将持续推动冷链物流市场的增长，生鲜电商、冷链共配、中央厨房等新业态新模式驱动冷链物流行业蓬勃发展。面对多项利好冷链政策的出台和市场需求的高涨，各地方和企业都在积极响应，众多新项目处在规划建设之中。在投资建设热潮之下，相关投资建设者和运营管理者需要对于我国冷链物流的基本形态有更加深入的认识，从而助力我国冷链物流的可持续和高质量发展。

1基本概念

“冷链物流”是利用温控、保鲜等技术工艺和冷库、冷藏车、冷藏箱等设施设备，确保冷链产品在初加工、储存、运输、流通加工、销售、配送等全过程始终处于规定温度环境下的专业物流。一般而言，冷链物流的对象以食品和医药为主，食品冷链占比接近90%，是冷链物流*主要的应用；医药冷链占比9%。食品冷链又可细分为工业品和农产品，其中工业品包括餐饮连锁制品、乳制品、快消品等，而农产品包括肉类、水产、蔬菜、瓜果等。医药包括疫苗、血液、生物制剂等，还有一些比较特殊的化工品等。

2冷库建造成本高、运营难大，投资风险高而收益相对多元

（一） 建造阶段：建造成本高，建造周期长

建造成本来看，根据专项债抽样测算，冷库的单位建造投资成本高达5,000元/平米，保温系统和制冷系统的成本约占建造成本的50%-80%。相比于高标仓（以下简称“干仓”），同等面积及构造下，冷库总成本是干仓的2-2.5倍左右；冷库单平米投资额较普通干仓高2,000元以上；若不提前预留，“干改冷”较直接投资冷库的成本还要贵50%。

建造周期来看，中等体量的冷库建造周期为1-1.5年，较干仓多3-6个月。

（二） 运营阶段：运营精细化，专业性强，收益多元

在运营阶段，冷库的运营专业性较强，冷链产品品种繁杂、标准化低、对温度的要求各有不同，并且终端需求千差万别，使得冷链物流从系统设计、仓储、配送复杂程度极高，需要冷库管理和运营的精细化，带来收入结构的多元化。

仅就物业租赁的角度，测算不同出租率情况下的冷库租赁毛利盈亏情况：当冷库日租金3.4元/平米时，保本出租率90%；当日租金3.0元/平米时，出租率****才能实现毛利盈利；当出租率小于90%，则需要提升租金水平才能实现盈亏平衡。但实际情况可能因为选址不当、规划设计不匹配需求、租金定价过高、周边货源不足等因素，导致冷库的整体盈利水平堪忧。因此冷库投资建设之前必须做好**的市场定位和功能定位，明确客户需求，租金承受能力及预期收益水平，并通过多元化增值业务如出入库装卸、分拣操作、食品加工、二次包装等，增加收益来源。

3冷库物业形态、功能规划设计不同，适用客户及场景不同

冷库类型多种多样，不同客户及应用场景对应的冷库物业形态、功能设计各不相同。功能型、生产型、市场型冷库对园区布局和物业形态的选择不同；建于产地、枢纽和消费地的冷库设计有很大区别；运作的产品不同，如蔬菜水果、肉制品或是水产品对冷库的要求均有其特殊性，冷库在专业化细分领域的服务需求对项目的前期定位和规划设计提出更高要求。盲目建设会造成冷库的物业形态和规模与实际需求差异较大，导致项目运营困难甚至闲置，造成投资失败。

冷库分类

冷库投资需要结合宏观经济发展、区域冷库供需状况和竞争格局等因素进行综合分析，明确市场机会和客户群体，根据市场需求对冷库的选址、规模大小、建筑形态、功能配比、园区布局、运营模式等进行规划设计。