药品冷链流通的核心在于“恒温”，即易变质、易腐药品在生产、加工、储藏、运输、配送、销售一直到医疗机构或消费者的各个流通环节中始终保持在特定温度范围，以保障用药安全。如疫苗类制品、血液制品、诊断试剂、口服或外用药品以及其他生物药等都需要在低温恒温环境下储运，尤其以疫苗品类为主，约占比医药冷链运输的近四成。以疫苗为例，其运输严格要求全程冷链，一旦出现温度异常，就会产生不可逆的后果。

相比于生鲜电商等普通冷库需求，药品冷库壁垒更高，因对温湿度、见光度等都有特定的要求，从而呈现更强的全程智能化倾向以达到控制。随着安全监管的加强，对医药低温冷库工程等配套冷链设施的质量要求也随之上升。故以传统药品及医药电商销售规模扩大为契机，以第三方物流纷纷入局冷链为资源，医药专用型冷库近年兴起。其区别于其他同质化冷库产品的精细运营特性使其在价格区间上更具竞争优势，需要通过GSP/GMP认证规范后方可投入正常运行。

生物医药市场的加速成长催生医药冷链需求，化与精细化为医药专用冷库带来了更高的租金溢价。虽然医药冷库需求的精细化管理模式使其资本开支和运营支出较普通冷库和干仓要高，但其专有的设备设施、运营经验以及定向租户的高承租能力，都决定了医药冷库的租金溢价及利润空间远高于一般仓储。根据世邦魏理仕追踪的部分上海定制库、干仓改建个案，发现专用医药冷库的租金溢价是普通冷库1.5-2倍左右，是干仓的2-3倍左右。医药冷库的高投资回报属性在未来将持续吸引包括药企、第三方物流、开发商及投资机构等各类投资者的积极参与，形成以定制库和普通仓改建、售后回租以及与药企、运营商、产业基金合资经营等策略为主的投资市场。